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금융

LTV(담보인정비율) 뜻, 계산법 및 사례

by kiwiiii 2023. 6. 20.
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은행에서 대출을 받을 때 혹은 부동산 청약을 할 때 한번씩 들어봤을법한 단어인 "LTV(담보인정비율)"에 대해 자세히 정리해보겠습니다. 대출을 받기 전에 반드시 미리 계산하고 상담받으면, 큰 도움이 될 수 있을 겁니다.

LTV(담보인정비율) 뜻?

담보인정비율(LTV Loan to Value ratio)이란 부동산 등을 담보로 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가액 대비 대출액의 비율을 말합니다. 우리나라에서는 주로 주택담보대출에서 대출가능금액의 규모를 결정할 때 주로 활용되며, 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출금액이 커져 더 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다.

현재 우리나라에서는 부동산 대출에 주로 사용되기 때문에 부동산 담보로 한 대출의 경우 (주택담보대출) 반드시 LTV 수치를 따져보아야 하기 때문에 정말 중요한 지표입니다.

 

LTV(담보인정비율) 계산방법

 

LTV 계산방법은 의외로 쉽습니다. 아래 산식을 통해서 계산이 가능하며, LTV가 높다는 것은 그만큼 담보가치 대비 대출금액이 높다는 것을 의미하기 때문에 대출에 LTV율을 높인다면, 더 많은 대출을 받을 수 있음을 의미합니다.

LTV 산식의 각각 용어에 대해 설명드리겠습니다.

  • 주택담보대출금액: 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액
  • 선순위채권: 과거에 동일한 담보로 대출을 받은 경우의 그 잔액
  • 임차보증금 및 최우선변제 소액임차 보증금: 해당 담보물건을 빌려준 경우 임차인에게 돌려 주어야 하는 보증금
  • 담보가치: 은행은 아파트의 담보가치를 산정할 때 아래 4가지 방법 중 하나를 선택 적용합니다. (단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 평가방법이 은행별로 상이할 수 있음)

    1) 국세청의 기준시가 이내

    2) '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내

    3) 한국감정원의 층별, 호별 격차율 지수로 산정한 가격 이내

    4) KB부동산시세의 일반 평균가 가격 이내

 

LTV 계산 사례

최근 정부에서는 부동산 규제완화정책을 하면서 LTV 계산을 다시 해보면 좋을 텐데요 아래 표는 2023년 기준 지역별 LTV 기준입니다. 

 

<2023년 지역별 LTV 기준>

주택가격 구분 투기지역 및 투기과열지구 조정대상 지역 기타 지역
9억 이하 서민실수요자(무주택) 50% 60% 70%
1주택 40% 50% 70%
2주택이상 30% 30% 60%
9억 초과 9억 이하분 40% 50% 9억 이하와 동일
9억 초과분 20% 30%
15억 초과 - 불가 9억 초과와 동일

 

사례를 하나 들어보겠습니다. 저는 연 소득 1억원이면서 주택을 보유하지 않은 사람이고, 서울에 있는 감정가격 8억원짜리 아파트를 구매했다고 가정해보겠습니다. 이 아파트에는 선순위채권과 임차보증금 등이 없다는 가정 아래, 저는 무주택 실수요자 요건에 해당하여 8억중 50%의 담보인정비율(LTV)을 적용받아 총 4억원의 대출이 가능합니다.  

 

이상 LTV 비율에 대해서 알아보았습니다. 담보대출을 알아보실 때 꼭 체크해보세요

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