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금융

전세계약서 작성시 반드시 알아야 할 체크리스트

by kiwiiii 2023. 6. 28.
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요즘 전세사기가 많은 상황에서 저 또한 전세계약을 하게 되었고, 생각보다 전세계약할 때 많은 것들을 유의깊게 볼 필요가 있습니다.전세계약은 어떤 형태로 이루어지고, 전세계약서에서 꼼꼼히 확인해야될 사항들은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약이란?

전세계약은 임대차계약서를 통해 임대인과 임차인간의 계약을 의미합니다. 여기서 임대차란 '소유자 등이 상대방에게 물건을 사용하게 하고 그 사용자는 이에 대한 차임을 지급하는 것'을 의미합니다. 임대차의 한 종류인 전세는 세입자가 집주인에게 전세금을 맡기고 임대기간 동안 주택을 사용하고, 임대기간이 끝나면 세입자가 맡긴 전세금을 되돌려받습니다.

 

전세금 자체가 적은 돈이 아니기 때문에 전세계약서를 반드시 꼼꼼하게 확인해야하며, 지금부터는 전세계약서에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

전세계약서 구성요소

전세계약서로 불리는 임대차계약서는 하기 표와 같이 표준양식이 존재합니다. 따라서 만약 해당 계약서로 계약을 하지 않는 경우, 주택임대차표준계약서로 계약서 작성을 요구하셔야 됩니다. 해당 계약서는 법무부, 국토교통부에서 고시하는 것으로 반드시 해당 계약서로 계약하는 것을 추천드립니다.

전세계약서(임대차계약서)는 크게 4가지로 구성되어 있습니다.

  • 임차주택의 표시: 임대차 목적물(전세하는 물건)의 기본 내용이 들어갑니다. 소재지 및 면적 등 전세물건에 대한 기본정보이기 때문에 정확하게 들어갔는지 다시한번 확인이 필요합니다.
  • 임차조건 및 기본계약 내용 : 임대차 계약의 보증금(전세금), 임대차기간, 수리 및 하자보수 여부 등 임대차계약에 대한 기본정보들이 기재됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 당연히, 임차보증금으로 전세계약시 임대인과 확인한 금액이 정확하게 기재됐는지 확인이 필요합니다.
  • 특약사항 : 특약사항은 임대인과의 협의를 통해 추가로 넣을 수 있는 부분으로 이부분에 대해서는 아래에서 더 자세히 설명드리겠습니다.
  • 계약 당사자 및 공인중개사 정보기재, 서명날인: 임대인과 임차인, 공인중개사의 정보와 각각의 날인이 들어가는 부분입니다. 계약서에서 제일 중요한 날인이기 때문에 계약일날 반드시 인감 혹은 도장 등을 지참하시는 것을 추천합니다.

 

전세계약서 작성시 꼭 확인할 체크리스트

부동산 계약이 다소 전문적인 영역이기 때문에 공인중개사를 통해 거래하게 되지만, 임차인도 공인중개사말만을 맹신해서는 안되고 반드시 미리 알고 계약하셔야 합니다. 계약과 관련한 온갖 사항들이 많지만, 임차인이 모를 때 손해를 보거나 위험하게 될 수도 있는 중요한 용어나 개념 위주로 전세계약서 작성시 반드시 알아야 할 체크리스트를 살펴보겠습니다.

 

1. 임차주택의 표시

소재지 반드시 등기부등본의 주소와 동일한지 확인
단독주택 또는 다가구주택의 일부를 임차하는 경우, 임차 부분을 확정하고 되도록이면 위치도면을 첨부.

 

2. 임차조건 및 기본계약 내용

보증금(전세금) 선순위 물권 및 채권등과 본인 전세금을 합한 금액이 주택 매매 시세의 일정 비율 미만일 것
-아파트 70~80%, 비아파트 60~70%
전세반환보증보험(HUG, 서울보증보험)에 가입 권장
임차기간 임차기간을 2년 미만으로 정한 경우 임차인은 계약기간만 거주할 수 도 있고, 2년동안 거주를 주장할 수 있음
임차기간 종료전 2~6개월 이내에 계약갱신(1회한해) 요구가능
- 임대인 또는 지계가족 실거주 등의 경우 계약갱신 거절 가능
중개보수 중개보수요율표의 상한 범위내에서 중개사와 협의하에 정함
상한보두 낮은 요율로 정한 경우 반드시 계약서에 기재

 

 

3. 특약사항

목적 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 피하기 위해 쌍방 간의 보장범위를 정함
특약사항 예시 잔금 지급 전 선순위 저당권 말소, 미납세금의 해소 등 약속
입주일 다음날까지 저당권 등 물권 설정 금지도 요구
입주전 건물 보수 약속
반려동물에 관한 합의 등
유의할 사항 임차인의 권리 보호에 불리한 특약사항은 효력이 없음

 

4. 계약당사자

임대인에 대해 확인할 사항 신분증 등으로 소유자 진위 여부 확인
임대인이 현 소유자가 아닌 경우 일단 계약 체결 유보할 것
상대방이 대리인인 경우, 소유자의 위임장 및 인감증명서, 대리인의 신분증 확인
공동소유인 경우 지분율이 50% 초과하는 공유자들의 동의나 위임 필요

 

5. 기타 확인할 중요 사항

대항력 및 우선변제권 입주일에 반드시 전입신고
입주일 이전까지 반드시 주택임대차신고(확정일자 받기)
명도 (동시이행) 입주때, 비어있는 주택의 키를 넘겨받으면서 임대인에 전세잔금 지급
퇴거때 전세금을 돌려받으면서 임대인에게 빈 주택의 키를 넘김

 

통상 전세계약 때 공인중개사 단체가 만든 부동산임대차계약서를 사용합니다. 하지만 임차인 입장에서는 법무부 계약서식을 이용할 것을 권합니다. 깡통전세가 비일비재한 현 시점에서 전세 계약 때 지금까지 살펴본 내용을 유념하면, 소중한 전세금을 지킬 수 있습니다.

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